지역주택조합

함부로 가입하지 마! 함부로 가입하지 말라면 제발 좀 함부로 가입하지 마 함부로 가입하지 말라는데 꼭 더 하는 놈들이 있어요 ㅉㅉ

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개요

같은 특별시·광역시·특별자치도·시 또는 군(광역시의 관할 구역에 있는 군은 제외한다)에 거주하는 주민이 주택 및 아파트 주택을 건설하기 위하여 조합을 설립한 후 사업의 주체가 되어 토지를 매입하고 조합원들은 싼 값에 아파트를 분양받을수 있는 아파트 건설 방식이다. 하지만 해당지역 주택 및 토지소유자로 이루어진 재개발/재건축조합에서 진행하는 일반적인 재개발이나 재건축과는 조합이 있다는 점을 제외하고는 전혀 다른 방식의 사업으로 봐야한다.

아래에 위험성 항목이 따로 달려 있듯 분양가가 저렴하다고 말은 하는데 위험성이 너무나 높아서 잘 알아보고 조합에 가입을 하는것이 좋다. 제대로 입주까지 진행이 되는 경우는 전체 지역주택조합 중 20% 미만이며, 소송이니 먹튀니 하는 단어가 오가는 마당이 여기다. 그렇다보니 부동산에 대해 잘 아는 사람은 거들떠보지도 않는게 이제 막 사업을 시작한 지역주택조합이다. 일부 사업이 잘 진행되고 있는 소수의 조합을 제외하면, 전국의 지역주택조합 대부분이 토지매입조차 제대로 되지않은 상태로 조합원을 모집하는 경우가 대부분이기 때문이다.

지역주택조합의 절차 및 조합 가입 조건

지역주택조합의 설립을 위해서는 해당주택건설대지의 80/100 이상의 토지에 대한 토지사용승낙서, 창립총회의 회의록, 조합장선출동의서, 조합원 명부, 사업계획서 등을 첨부하여 주택조합의 주택건설 대지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 제출해야한다. 조합의 변경을 위해서는 변경의 내용을 증명하는 서류, 해산을 위해서는 조합원의 동의를 얻은 서류를 제출해야 한다. 지역주택조합원의 자격은 주택조합설립인가신청일(해당 주택건설대지가 법 제41조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 주택조합설립인가신청일 1년 전의 날을 말한다)부터 해당 조합주택의 입주가능일 까지 주택을 소유하지 않거나 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 1채 소유한 세대주여야 하며, 1주택 이외에 다른 아파트 분양권을 소유하는것도 불가능하다. 또 조합설립인가신청일 현재 동일한 시·군지역에 6개월 이상 거주하여 온 자여야 한다. 주택조합은 구성원을 위하여 건설하는 주택을 해당조합원에게 우선 분양 할 수 있다.

구별법

부동산을 잘 알지 못하는 대부분의 사람들은 일반적인 재개발재건축과 지역주택조합을 구별하기 힘든데 아래 몇 가지만 알고 있으면 어느정도 걸러낼 수 있다.

* 분양가를 유난히 강조(예, 평당 xxxx만원 합리적 분양가!!)
* 대로변에 현수막으로 홍보
* 조합원 마감이라는 표현을 사용(예, 1차조합원 마감, 2차조합원 모집개시)
* 선착순 동호수 지정을 홍보
* 모델하우스 대신 홍보관이라는 단어를 사용하며 정확한 위치가 쉽게 검색되지 않음
* 연락처에 휴대폰 번호를 기입
* 인터넷에서 검색시 수 많은 홍보성 블로그 및 사이트가 나오나 연락처가 모두 다름

장점

그딴거 없다. 애초에 성공도 못하는게 무슨 장점이 있겠냐

위험성

남의 땅에 우리 같이 돈을 모아서 내 아파트를 지어보아요.

지역주택조합의 모든 위험성은 저 한 문장으로 충분하다. 말하자면 수많은 조합원들이 수많은 땅주인들을 설득해서 개발에 토지를 전부 구매하고 수많은 조합원이 낸 돈으로 아파트를 짓는다는 건데 이게 장난 아니게 힘들다. 보통 토지 확보, 개발 허가 승인등으로 현혹하는데 토지 확보의 경우는 수만평이나 되는 땅중 단 수십평만 확보해도 토지확보로 홍보하고 개발 허가의 경우는 말 할 필요도 없다.

애초에 그 땅과 관계없는 사람들이 조합원으로 가입하여 돈을 모으고, 해당지역 토지 및 주택을 모두 매수하고 그 위에 아파트를 짓는 것인데 상식적으로 성공률이 높을리가 없으며, 조합원들도 각자의 이해관계에 따른 문제도 발생한다.

이러한 위험성에도 불구하고 보통 사업대상부지가 교통이 좋고 서울 핵심지역과 인접하고 있기 때문에 상대적 저분양가 마케팅으로 영업에 성공하는 경우가 많다.

당장 내가 살고있는 지역에서 진행되는 지역주택조합은 셀수도 없이 많지만, 완공이 되어서 입주를 하거나 착공에 들어갔거나 아니면 해당 부지의 주택들이 철거라도 제대로 된 지역주택조합은 손에 꼽을만큼 적다는 점만 봐도 지역주택조합의 성공률이 매우 낮다는것을 알수 있다. 아파트를 지을 토지확보조차 제대로 되지 않은 경우에서 사업을 시작하는게 대부분이라 지역주택조합은 성공률 20%정도의 매우 힘든 사업이며,[1] 사업이 성공한다고 하더라도 추가분담금이 너무 많아서 마찰을 겪는 경우도 많다. [2]

그나마 지방의 택지 주변에 진행되는 지역주택조합은 원래 땅이 논밭 또는 허허벌판인 경우가 많고, 땅 주인의 숫자가 얼마 되지 않아서 매입에 큰 어려움이 발생하지 않아 성공가능성이 높다. 하지만 도심의 경우에는 수 많은 단독주택, 빌라, 건물 등의 주인들과 일일이 협상을 해야 하고 금액을 매우 높게 부르거나, 금액과 무관하게 살고 있는 터전을 내주기 싫어 매도에 불응하는 주인들과의 갈등 및 소송 등 엄청난 난관이 기다리고 있다. 그리하여 대부분의 도심에서 이뤄지는 지역주택조합의 경우 토지매입협의단계에서 수 년이상을 허비하게 된다. 이 과정에서 업무대행사가 매년 업무대행수수료로 조합원들이 낸 돈을 가져가게 되고 어느날 보면 조합원들의 돈이 남아있지 않은 경우도 많다.

사업이 진행이 되지 않거나 무산되어서 그 동안 납입한 계약금이나 중도금, 분담금 등을 돌려받지 못하는 피해 사례가 급증하고 있으나, 지역주택조합은 가입 조합원이 사업의 주체(회사로 치면 주주)가 되는것이다 보니 중간에 사업이 무산이 되거나 추가분담금이 발생하면 고스란히 조합원의 몫이 되니 크게 주의해야한다.

지역주택조합의 광고를 보면 시공예정사로 유명한 건설사들 이름을 걸고 광고를 하는데 지역주택조합에서 사업의 주체는 조합원이다. 업무대행사의 경우 조합원들의 위탁을 받아 수수료를 받고 업무를 처리해줄 뿐 결과에는 아무 책임을 지지 않는다. 특히 유명건설사와의 MOU 등을 내세워 마치 해당건설사가 시공할 것처럼 과장 광고를 하는 경우도 있으니 각별히 주의해야 한다. 시공 예정사인 건설사들은 예정대로 조합원들이 모집이 되면 시공비를 받고 시공을 해줄 뿐이지 사업의 성패에 아무런 책임을 지지않는다. 보통 시공관련 정식계약조차 하지 않은 경우가 대부분이며, 착공 전까지 시공 예정인 시공사가 수차례 바뀌는건 흔한 일이다.

지역에서 두개의 지역주택조합 사업이 진행되기도 했던 부산광역시 해운대구는 대놓고 지역주택조합에 가입할때 조심하라고 경고를 하기도 했다. [3]

KBS의 소비자 리포트에서도 지역주택조합의 문제점과 실태에 대해 다룬적이 있다. [4]

그리고 완공된 지역주택조합 아파트 단지가 있다고 하더라도 구조나 동배치가 변경되어 조합원을 모집할 당시의 아파트와 구조가 다른 경우도 꽤 있으며, 자재나 조경의 수준도 일반적인 재개발/재건축 단지 등에 비해 썩 좋지 못하다는 평이 많다. 게다가 이렇게 온갖 난관을 겪고 완공을 해도 지속적으로 추가분담금을 납부하게 되어서 애초에 홍보했던 분양가와는 아예 다른 가격이 나오는 경우가 흔하다.

상조업계에서 그 유명한 보람상조도 이런식의 지역주택조합 비리까지 저질렀다는게 기정사실화되고있다. 이에 대해서는 그것이 알고싶다 2018년 4월 28일 방영분을 시청할 것.